小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同可以公證嗎 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽

生活中很多人由于房?jī)r(jià)高，或者沒(méi)購(gòu)房資格等原因，而選擇小產(chǎn)權(quán)房，但是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和購(gòu)買(mǎi)普通住宅不同，需要注意很多方面。那么小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同可以公證嗎？小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽？下面一起來(lái)看看關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的知識(shí)吧。

一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，所以所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的3種情形：

1、本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效

農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)。所以只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)對(duì)方也表示真實(shí)，而且不違反法律或社會(huì)公共利益，那么在這種情況下，一般會(huì)認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效

因?yàn)檗r(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相*，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。所以買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，一般都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。

3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。也就是說(shuō)，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買(mǎi)賣(mài)行為一般是無(wú)效的。

但是，城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同后，取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定有效。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同可以公證嗎

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同可以公證嗎？小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是不可以公證的。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋在我國(guó)是禁止買(mǎi)賣(mài)的，任何買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房屋的行為都是違法行為，公證的目的是在于公證房屋買(mǎi)賣(mài)行為的合法有效性，對(duì)于國(guó)家命令禁止的行為是不會(huì)進(jìn)行公證的。

1、針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第1和第2種分類(lèi)的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)(經(jīng)濟(jì)適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易)，其法律規(guī)定較為明確。而第3種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

三、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同怎么簽

1、標(biāo)的要清晰

主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置、所買(mǎi)賣(mài)房屋的面積等內(nèi)容，注明實(shí)得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。另外，房屋是現(xiàn)房還是期房、房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)也要說(shuō)明。

2、預(yù)定房屋的價(jià)格及付款時(shí)間

按買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。在合同中要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣(mài)方。

3、明確交房期限

約定交房期限也是有必要的，賣(mài)方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買(mǎi)方。

4、權(quán)利擔(dān)保

購(gòu)房者還應(yīng)要求賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如果有由賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任。

5、約定其他事項(xiàng)

買(mǎi)賣(mài)雙方還應(yīng)約定其他比較重要的事項(xiàng)，比如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證的，所以在交易的時(shí)候是很容易出現(xiàn)問(wèn)題，而且是不能上市的，如果你一定要買(mǎi)，在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一定要注意細(xì)節(jié)問(wèn)題。

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