什么是樓面價和房價之間有什么關(guān)系?

2021-09-16 16:47:03

來源：齊裝網(wǎng)

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大家都關(guān)心房價，都很熟悉，但其實買房過程中有很多我們不知道的知識，比如拿地時的樓面價。乍一看，這個詞很混亂，那么什么是樓面價和房價之間有什么關(guān)系?

一、什么是樓面價

樓面價是指土地的總價格除以土地允許的*建筑面積。每一塊土地收購時，都會有容積率，并規(guī)定土地的*建筑面積。

樓面價表示項目出售時包含在單位售價中的土地成本。

具體計算公式為:樓面地價=總地價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率，其中規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率，容積率=總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。但是，看公式會讓人覺得很模糊。如土地面積43347.07平方米，*容積率3.0，*終成交價3.325億元。此時樓面價= 33250萬元÷(43347.07×3.0)= 2557元/平方米。

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二、樓面價和房價的關(guān)系

房價是指某一建筑物及其占用的土地在特定時間內(nèi)的市場價值，即房價=地價和建筑價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機制。房價的定位是由很多因素組成的。一般來說，房價是由10種費用(這10種費用分別是土地成本、建安成本、稅費及財務(wù)成本、凈利潤、管理開發(fā)成本、公共配套設(shè)施成本、所得稅、銷售成本、前期建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本(按構(gòu)成比例排序))累計而成，其中土地成本是*基本的組成部分，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例約為40%。

樓面價表示項目出售時包含在單位售價中的土地成本。商品房*終銷售價格包括樓面價，開發(fā)商拿地時的地價將是商品房*終銷售價格的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

一般情況下，樓面價與房價成正比。樓面價越高，房價越高，房價是樓面價的2-3倍。然而，在實際情況中會出現(xiàn)不相稱的情況。

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1.高樓面價低房價

如果房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)商會根據(jù)自身及周邊情況合理調(diào)整房價，以降低風(fēng)險，快速回籠*。這時候就會出現(xiàn)樓面價高但房價不高的情況。

2.樓面價低，房價也不低

如果開發(fā)商的征地成本低，但項目開發(fā)周期很長，那么土地價值很可能會隨著時間的增加而增加，自然房價也會相應(yīng)增加，所以就出現(xiàn)了樓面價低但房價高的情況。

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