樓宇屋面使用權(quán)屬于誰的？

生歡死懼

根據(jù)《商品房購銷合同》文本第17條，該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)（即樓頂天臺(tái)、外墻面使用權(quán)屬于開發(fā)商與購房者約定的內(nèi)容，即雙方可以約定樓宇的屋面使用權(quán)（即樓頂天臺(tái)）、外墻面使用友歸誰享有。
1、如果合同中約定歸人體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要在樓宇的屋面和外墻面安裝廣告牌就必須征得業(yè)主委員會(huì)同意，且安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，在開發(fā)商收取一定管理費(fèi)后（收費(fèi)比例由雙方協(xié)議），其廣告費(fèi)收入應(yīng)歸業(yè)主委員會(huì)所有并統(tǒng)一保管、使用。但開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳之用的話，只須征得業(yè)主委員會(huì)同意，在不影響業(yè)主正常生活的情況下，是可以不收取廣告費(fèi)的。
2、如果合同中約定歸開發(fā)商所有，那么開發(fā)商要在樓宇的屋面和外墻面安裝廣告牌就不需要征得業(yè)主委員會(huì)同意，只要安裝的廣告牌在不影響業(yè)主的正常生活、不降低小區(qū)整體形象的情況下，所收取的廣告費(fèi)應(yīng)歸開發(fā)商所有。所以，購房者在簽訂商品房購銷合同時(shí)，一定要把該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)（即樓頂天臺(tái)）、外墻面使用權(quán)約定全體業(yè)主所有，以此維護(hù)每個(gè)業(yè)主的切身利益。

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開心也是一天

，建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條規(guī)定：“1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”由此可以看出，屋面和外墻是該商品房不可分割的組成部分，屋面和外墻的所有權(quán)與使用權(quán)均屬于該68戶全體業(yè)主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設(shè)部規(guī)章的規(guī)定。 第二，國家工商行政管理局和建設(shè)部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條規(guī)定：“雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)。”屋面的使用權(quán)按規(guī)定應(yīng)歸業(yè)主共有。但實(shí)踐中，開發(fā)商為了促銷，往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈(zèng)與一個(gè)業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。

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