農村土地使用權流轉怎么做？希望給點建議

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農村土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權?！局峭恋鼐W】土地流轉手續(xù)：流轉雙方填寫申請書并經發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)同意，同意后到縣流轉交易中心辦理登記手續(xù)，應提交的材料：　　
（一）、流出方應提交材料　　
1、流轉*（互換、出租、轉包、入股、轉讓、抵押等）　　
2、流轉土地位置、面積、用途　　
3、申請人姓名、住址、身份證明　　
4、土地承包合同、土地承包證書　　
5、*　　
（二）、流入方應提交材料　　
1、申請人姓名、住址、身份證明，申請人為企業(yè)的，提交營業(yè)執(zhí)照付本?！　?br>2、申請人擬流入的土地面積，流入土地的耕作條件要求　　
3、流入土地后的經營種類　　
4、申請人資信證明　　
5、*簽訂土地流轉合同。

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土地流轉即土地使用權流轉，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權轉讓給其他農戶承包使用權。所有權不能變，承包權不能變，土地的使用方向不能變。根據土地的級差確定土地流轉承包價格，全額歸農戶所有。具體操作上規(guī)范有序，注重程序的合法性。對土地流轉面積涉及多數農戶的，通過召開村民代表會議討論決定。

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法律上雖規(guī)定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規(guī)定。如《物權法》第183條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。”既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那么一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發(fā)生轉移的現象。但對于因實現抵押權而發(fā)生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律并沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規(guī)定，實踐中沒有任何關于此情形下建設用地使用權發(fā)生轉移時的具體操作性規(guī)定。

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