如何解析期房轉(zhuǎn)讓四大步驟？

冀經(jīng)理

解析期房轉(zhuǎn)讓四步走：期房的權益轉(zhuǎn)讓是指預售商品房(期房)的預購人將其所預購的商品房的期權，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為.這是目前二手房買賣中出現(xiàn)的一種新的交易模式.它對于加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人等起到了積極的推動作用.但是，期房權益轉(zhuǎn)讓操作流程有別于普通的二手房交易，其流程如下

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姜了個糖

解析期房轉(zhuǎn)讓四步走： 期房的權益轉(zhuǎn)讓是指預售商品房（期房）的預購人將其所預購的商品房的期權，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為。這是目前二手房買賣中出現(xiàn)的一種新的交易模式。它對于加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人**等起到了積極的推動作用。但是，期房權益轉(zhuǎn)讓操作流程有別于普通的二手房交易，其流程如下。 一、具備權益轉(zhuǎn)讓條件 權益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的標的（房屋）尚處在期房階段方能實現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）。當前述兩個條件中的任何一個成就時，期房概念消失，權益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權證（小產(chǎn)證）后，以二手房過戶的形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。 二、征得開發(fā)商同意 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，期房權益轉(zhuǎn)讓只有在預購人尚未付清預售商品房總價款時，才必須取得開發(fā)商的同意。預購人在已經(jīng)付清預售商品房總價款時，只要書面通知開發(fā)商即可。但在實踐操作中，由于部分房地產(chǎn)交易中心的操作慣例對于上述兩種情況并不區(qū)別對待，所以預購人（轉(zhuǎn)讓人）均需取得開發(fā)商的同意，方能實現(xiàn)權益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商通常采用在預購人（轉(zhuǎn)讓人）與受讓人簽訂的《權益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明其同意。 三、買賣雙方繳納契稅 權益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預購人）具有雙重的法律地位，他既是向開發(fā)商預購期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權的賣方，因此在開發(fā)商、轉(zhuǎn)讓人（預購人）和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)契稅納稅義務人的法律特征，權益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預購人）必須繳納其與開發(fā)商形成的預售合同關系所產(chǎn)生的契稅，而權益轉(zhuǎn)讓中的受讓人則應當在申領以其為權利人的小產(chǎn)證時繳納權益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關系所產(chǎn)生的契稅。 四、權益轉(zhuǎn)讓的法律后果 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，預售的商品房轉(zhuǎn)讓時，預售合同載明的權利和義務隨之轉(zhuǎn)移。因此，當權益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預購人）實現(xiàn)了期房的權益轉(zhuǎn)讓后（以權益轉(zhuǎn)讓書完成預告登記為標志），他就從法律上解除了在預售合同中與開發(fā)商形成的權利、義務關系，而由權益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開發(fā)商進行房屋交接、辦理產(chǎn)權過戶（申領小產(chǎn)證）等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預售合同的法律責任。

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吳

您好，浙江唐正裝飾很高興為您解答.
期房的權益轉(zhuǎn)讓是指預售商品房的預購人將其所預購的商品房的期權，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為，其操作流程有別于普通的二手房交易，操作流程如下. [具備權益轉(zhuǎn)讓條件 ] 權益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的房屋尚處在期房階段方能實現(xiàn).期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實踐中有兩個條件：
一是預購人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，
二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證).當前述兩個條件中的任何一個成就時，期房概念消失，權益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)后，以二手房過戶的形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓. [須征得開發(fā)商同意] 預購人必需取得開發(fā)商的同意，方能實現(xiàn)權益轉(zhuǎn)讓.開發(fā)商通常采用在預購人與受讓人簽訂的<權益轉(zhuǎn)讓書>上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓. [買賣雙方繳納契稅] 轉(zhuǎn)讓期房的預購人既是向開發(fā)商預購期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權的賣方，因此在開發(fā)商,預購人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為.根據(jù)規(guī)定，權益轉(zhuǎn)讓中的預購人必須繳納他與開發(fā)商形成的預售合同關系所產(chǎn)生的契稅，而受讓人則應當在申領自己的小產(chǎn)證時繳納權益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關系所產(chǎn)生的契稅. [權益轉(zhuǎn)讓的法律后果] 當預購人實現(xiàn)了期房的權益轉(zhuǎn)讓后，他就從法律上解除了在預售合同中與開發(fā)商形成的權利,義務關系，而由受讓人繼受.受讓人日后可以直接與開發(fā)商進行房屋交接,辦理產(chǎn)權過戶等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預售合同的法律責任.[期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的]期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因為存在房屋的買賣關系和借貸關系因此轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商和貸款銀行的同意，開發(fā)商和貸款銀行同意您轉(zhuǎn)讓的，需要您，開發(fā)商與受讓人共同辦理預售預購登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當事人，在手續(xù)上是比較麻煩一些.

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