二手房房產(chǎn)個(gè)人所得稅如何計(jì)算？

李女士

您好，麥騰裝飾很高興為您解答.
對(duì)于銷售方：
1,個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅(附加稅費(fèi)自動(dòng)免征);
2,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地.
3,對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅.
4,個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上并且是的家庭居住用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅.
5,財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算，
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*適用=(收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))*20%

(1)以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入.納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征稅機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致.

(2)納稅人可憑原購房合同,等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值,轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用.

(3)合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用(商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%),住房貸款利息,手續(xù)費(fèi),公證費(fèi)等費(fèi)用.

裝修費(fèi)用1萬可以全額扣除，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅,土地,印花稅全免.
應(yīng)納稅額=(18-12-1)*20%=1萬元
6,為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅.

(1)個(gè)人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納.(2)個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金.大于原住房銷售額，全退;小于，按比例退還.

所以出售方若在出售1年內(nèi)重新購房的，購房金額大于18萬的，全額退還個(gè)人所得稅1萬元，小于18萬的，按比例退還.
7,納稅人未提供完整,準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額.

(具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域,地理位置,建造時(shí)間,房屋類型,住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定.)

若銷售方無法提供房產(chǎn)原值等資料，則應(yīng)納稅額=18*1%=1800元(第5點(diǎn)里是查賬征收，本例是核定征收)

另外，契稅是買方稅，稅法規(guī)定由買受人負(fù)擔(dān).

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陳經(jīng)理

二手房20%個(gè)稅納稅人：賣方
普通住宅2年之內(nèi)20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：{售房收入－購房總額－(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}*20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入－購房總額－印花稅)*20%.
出售公房20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：5年內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)*20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積*4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米*1%*建筑面積.5年以上免交.
注：對(duì)于自用滿5年且是家庭惟一住房的房屋買賣可免繳個(gè)人所得稅.對(duì)納稅人未能提供完整,準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個(gè)人所得稅暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%.

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巫海宜

二手房20%個(gè)稅納稅人：賣方
普通住宅2年之內(nèi)20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：{售房收入－購房總額－(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}*20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入－購房總額－印花稅)*20%.
出售公房20%個(gè)人所得稅計(jì)算方法：5年內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)*20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積*4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米*1%*建筑面積.5年以上免交.
注：對(duì)于自用滿5年且是家庭惟一住房的房屋買賣可免繳個(gè)人所得稅.對(duì)納稅人未能提供完整,準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個(gè)人所得稅暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%.

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哭泣的眼淚

　　房產(chǎn)個(gè)人所得稅是指房產(chǎn)交易過程中由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的個(gè)人所得稅，一般存在于二手房交易過程中由賣方個(gè)人繳納的利得稅，新房賣方是開發(fā)商不存在銷售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅。適用稅目、*根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例*，*為20%，所以個(gè)人房產(chǎn)應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×*（20%）

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