請問一下房屋產(chǎn)權(quán)互換該怎么去操作啊

世界首富

你好，房屋的產(chǎn)權(quán)包括房屋權(quán)和土地權(quán)，只有擁有房屋的這二種產(chǎn)權(quán)才能從法律上承認你擁有該房屋的全部產(chǎn)權(quán)。集資房和普通商品房的區(qū)別就在于集資房的土地權(quán)是歸集資單位所有，出資建房的個人只擁有房屋產(chǎn)權(quán)，也就是說，當國家或地方政府在該集資房的土地時有新的建設(shè)規(guī)劃時，建設(shè)規(guī)劃部門不需要直接和該土地上的房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商土地問題，而且就其房屋的拆建補償也是由集資單位去和出資人協(xié)商。因此，集資房的房產(chǎn)人是不可以對房屋進行轉(zhuǎn)讓和出售的（房屋和土地不能分割）。所以說，集資房與商品房實際上是有根本上的差別。

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美女的煩惱

簽訂二手房買賣合同注意事項：一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;3、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓;3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。三、查看是否有私搭私建部分1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。四、確認房屋的準確面積1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;2、產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積;3、*保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;2、管線是否太多或者走線不合理;3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。六、考核房屋的市政配套1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;5、*線的接通情況，是普通*線還是ISDN*線;6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。七、了解裝修的狀況1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。八、查驗物業(yè)管理的水平1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;2、觀察電梯的品牌、速度及管理*，觀察公共樓道的整潔程度及布局;3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心;4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。九、了解以后居住的費用1、水、電、煤、暖的價格;2、物業(yè)管理費的收取標準;3、車位的費用。十、追溯舊房的歷史1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。十二、算計一下房價1、自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值;2、委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估;3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的保值價。十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;4、所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠;5、支付有關(guān)手續(xù)費。十四、請律師1、二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī);3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。十五、找*行1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由*行來操作;2、*行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;3、在把你的業(yè)務(wù)交給*行之前應(yīng)該了解：*行提供的服務(wù)有哪幾項是否可以幫助申請二手房按揭買賣過程中若發(fā)生了問題，*行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失*行的服務(wù)收費標準是多少是否能保證買到稱心的二手房十六、考察*行是否可靠*行應(yīng)該提供兩證：1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介*行資質(zhì)證書;2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證*行的可靠性更有作用。十七、及時了解政策、程序、費用上的變化1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息;3、向律師及中介*行咨詢;4、*可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解的信息。十八、產(chǎn)權(quán)是否完整1、確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛;2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的*行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù);有*行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

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柳蕓_

建議寫個房屋產(chǎn)權(quán)證明，證明內(nèi)容上要載明茲有該房屋的具體坐落的位置及面積系你父親與某某于某年某月某日共同購買的，你父親作為該房屋的實際所有者之一，擁有一半的房屋產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上不能加名字的原因系什么，但是雖然房產(chǎn)證上沒有你父親的名字，但是不影響你父親對該房屋享有一半的產(chǎn)權(quán)。如果擔心對方反悔不開具證明，建議先和對方面談或是通過*等*和對方交談，交談內(nèi)容要涉及到你父親是該房屋產(chǎn)權(quán)人之一，讓對方開個證明之類的談話，然后再將其錄音錄下，防止日后對方反悔，可以憑著相關(guān)的證據(jù)材料去法院起訴確認房子的權(quán)利歸屬。希望有所幫助。

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