土地*稅務(wù)籌劃有哪些方法？

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(一)利用臨界點進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)<中華人民共和國土地暫行條例>(以下簡稱<土地暫行條例>)第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地： (1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的. (2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn). 根據(jù)<土地暫行條例>第7條的規(guī)定，土地實行四級超率累進(jìn)： (1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，為30%. (2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額的部分，為40%. (3)增值額超過扣除項目金額,未超過扣除項目金額200%的部分，為50%. (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，為60%. 如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可以通過適當(dāng)控制出售價格而避免繳納土地.根據(jù)<土地暫行條例>第6條的規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額. (2)開發(fā)土地的成本,費用. (3)新建房及配套設(shè)施的成本,費用，或者舊房及建筑物的評估價格. (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金. (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目. 根據(jù)<中華人民共和國土地暫行條例實施細(xì)則>(以下簡稱<土地暫行條例實施細(xì)則>)第7條的規(guī)定，這里的"其他扣除項目"為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%. 根據(jù)<國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知>(國辦發(fā)［2005］26號)的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下.各省,自治區(qū),直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn).允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.

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王

一,充分利用土地*免稅期限優(yōu)惠政策
如<深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地*有關(guān)問題的通知>深地稅發(fā)(2005)609號條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地*的納稅義務(wù)發(fā)生時間以合同簽定時間為準(zhǔn).對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預(yù)繳土地*.深圳**花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地*納稅清算時依照上述通知，申報應(yīng)稅收入6,129萬元.
二,開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售
國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈,贊助,職工福利,獎勵,對外*,分配給股東或*人,抵償債務(wù),換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn).確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為：(一)按本企業(yè)近期或本年度*近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定.開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定.
將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售.不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān).
三,選擇多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品
多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品的*包括：銷售,出租,先出租后銷售,售后返租,**,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)(開發(fā)產(chǎn)品自用自營)等.

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開心也是一天

　一、充分利用土地*免稅期限優(yōu)惠政策
　　如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地*有關(guān)問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地*的納稅義務(wù)發(fā)生時間以合同簽定時間為準(zhǔn)。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預(yù)繳土地*。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地*納稅清算時依照上述通知，申報應(yīng)稅收入6,129萬元。
　　二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售
　　國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外*、分配給股東或*人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度*近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
　　將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。
　　三、選擇多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品
　　多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品的*包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、**、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

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飛揚的青春

所謂土地*，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值再按比例交納的稅收。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的個人和單位。征稅范圍包括土地、地上建筑物及其附著物，不包括通過繼承和贈予等無償*轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，課稅對象有償轉(zhuǎn)讓的土地增值額。根據(jù)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地*暫行條例》，土地*的*為四級超額累進(jìn)*，即增值額未超過項目金額的50%，*為30%；值額超過項目金額的50%未超過，*為40%；值額超過項目金額的未超過200%，*為50%；值額超過項目金額的200%以上，*為60%。

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流浪的心

一、收入分散籌劃法　　按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然*和稅額就越低。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房，預(yù)計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費600萬元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就份合同上注明金額繳納土地*，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地*。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。
　　二、費用遷移籌劃法
　　房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地*的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地*允許扣除項目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
　　三、“臨界點”籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地*就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中，應(yīng)繳土地**少，所獲利潤*多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地*；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。

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