上海商品房驗收合格標準有什么規(guī)定？

王銳

(一)工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收.實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見.(二)建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察,設計,施工,監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案.(三)建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間,地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構.(四)建設單位組織工程竣工驗收：1.建設,勘察,設計,施工,監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律,法規(guī)和工程建設強制性標準的情況;2.審閱建設,勘察,設計,施工,監(jiān)理單位的工程檔案資料;3.實地查驗工程質(zhì)量;4.對工程勘察,設計,施工,設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見.參與工程竣工驗收的建設,勘察,設計,施工,監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應當協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收.

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陳經(jīng)理

(一)工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收.實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見.(二)建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察,設計,施工,監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案.(三)建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間,地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構.(四)建設單位組織工程竣工驗收：1.建設,勘察,設計,施工,監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律,法規(guī)和工程建設強制性標準的情況;2.審閱建設,勘察,設計,施工,監(jiān)理單位的工程檔案資料;3.實地查驗工程質(zhì)量;4.對工程勘察,設計,施工,設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見.參與工程竣工驗收的建設,勘察,設計,施工,監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應當協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收.

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青春沒有彩排

商品房驗收合格標準:面積一般來講,商品房在出售時是按“套”或“單元”出售,并以建筑面積而不是使用面積來計算總售價,而這建筑面積是銷售面積,指的是購房者所購買的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。其中,套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積而公用建筑面積由以下兩部分組成:
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。
(2)套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。即:公用建筑面積=*建筑面積-*各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間(如地下車庫、倉庫、人防工程等)其中:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面+陽臺建筑面積套內(nèi)墻體面積=共用墻水平投影面積1/2+非共用墻水平投影面積分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)筑面積而:公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和主體結構根據(jù)建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》,房屋主體結構應達到下列要求:
(1)地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;
(2)鋼筋混凝土構件不得產(chǎn)生明顯變形;
(3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。外墻
(1)外墻不得滲水,特別是下雨天要注意觀察,看有無明顯的水印和霉點;
(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。樓地面
(1)面層與基屋必須粘結牢固,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;
(2)衛(wèi)生間、陽臺與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不允許倒泛水和滲漏。裝修
(1)鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全;
(2)進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固;
(3)門窗玻璃應表面平整,粘貼牢固;
(4)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,無缺棱掉角;
(5)油漆、刷漿應色澤一致,表面不脫皮、漏刷。電氣
(1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直;過墻導管連接必須緊密;
(2)照明器具等安裝支架必須牢固,部位齊全,接觸良好;
(3)檢查話線路是否如期開通,接聽效果是否和諧。水、衛(wèi)、消防
(1)進出水管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏;
(2)應按套(單元)安裝水表或預留表位;
(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
(4)衛(wèi)生器具應質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固。不合格怎么辦在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理:
(1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題,必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修,直至合格。影響相鄰房屋的安全問題,由建設單位負責處理。
(2)個別開發(fā)商無視廣大購房者的生命財產(chǎn)安全進行施工建設,導致房屋地基不牢、下沉、墻體傾斜、裂縫等嚴重質(zhì)量問題,業(yè)主可以根據(jù)《合同》第148條的規(guī)定“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求,致使不能實現(xiàn)合同目的的,買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”拒絕簽入住通知單,或要求開發(fā)商退房并賠償損失。

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公司的執(zhí)行

交房，是商品房買賣合同中開發(fā)商的主要義務，同時也是房屋毀損、滅失風險由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人的標志。所以，在簽訂商品房買賣合同時，一定要對交房條件、交房期限等作出詳細的約定?！渡唐贩抠I賣合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項：1.該商品房經(jīng)驗收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件;5.___________。一般來說，這其中的第五種選項可以約定為“該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》”。這里，談談我對于這些交房條件的一些認識。
一、該商品房經(jīng)驗收合格《城市
房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進一步明確規(guī)定未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，對未經(jīng)驗收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關部門或單位進行驗收”的規(guī)定，商品房只有經(jīng)過了上述部門的驗收并合格后，才能算是達到了交房條件。由法律規(guī)定的角度來看，這種“該商品房經(jīng)驗收合格”，對開發(fā)商的約束是比較嚴格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗收、怎樣驗收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時需提供的驗收合格的證明文件，所以在實踐中缺乏統(tǒng)一的操作標準。如開發(fā)商發(fā)出了個“交樓通知書”就要求購房人收房，購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。所以，當開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗收合格”這一種交房條件的同時，雙方還應進一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件(如《建設工程竣工驗收報告》)，這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時的糾紛。
二、該商品房經(jīng)綜合驗收或分期綜合驗收合格根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關規(guī)定可知，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行驗收?？梢哉f這是政府對開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對購房人權益的有效保障?？墒墙陙恚瑤缀跛虚_發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話;而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務院在《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》(國發(fā)[2004]16號)中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收。綜合驗收成為一種不可能完成的任務，所以在簽訂商品房買賣合同時，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。

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睡了多久啊

您好，很高興為您解答這個問題。《商品房買賣合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項：1.該商品房經(jīng)驗收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件;5.___________。一般來說，這其中的第五種選項可以約定為“該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》”。

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步線行針

首先是證件驗收：開發(fā)商將商品房交付使用時，應向購房人出示《商品房竣工驗收備案登記證》，交付住宅的還須提供《住房質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和房屋實測面積報告；如未出示上述相關資料，購房者可拒絕接房并向建設行政主管部門投訴。其次是現(xiàn)場驗收：
1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符;
2、房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;
3、水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;
4、其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載。凡竣工房屋，一般須做到“五通一平”，也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證;高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證;高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，手續(xù)完備

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豪斯多夫維

驗房程序：查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積(自己可實測套內(nèi)面積)?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。
查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積(自己可實測套內(nèi)面積)?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。
住宅工程質(zhì)量分戶驗收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。
分戶驗收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。
二、不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證(即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好日期記錄證據(jù))奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍(多退少補，吃虧的是業(yè)主)；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多(實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。
三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。
四、交合理費用(物業(yè)管理費[應有市物價局批文]等)

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